北京金融律师

 　　核心内容：商品房买卖并不是房屋交付入住了就万事大吉了，此时应该及时办理房屋产权证。因为此时买受人还只是拥有使用权，不享有所有权。

 　　商品房买卖法律关系中，买受人在房屋交接后，虽然拥有了房屋的使用权，但房屋的所有权并不随着房屋的交接而转移，出卖人在产权登记以前对房屋仍拥有所有权。如果出卖人此时将已交付的房屋抵押或再次出售，房屋原来的买受人的权益就会受到侵害。因此，买受人在房屋交付后，应立即办理产权登记手续，领取房地产产权证书。

 　　房屋出卖人须交付房屋并保证房屋所有权转移给买受人，这是房屋出卖人最基本的一项义务。因此，房屋出卖人应按合同约定的时间和方法交付房屋。房屋所有权的转移以办完房屋产权变更登记手续的日期为准，房屋的实物交付依合同约定为之。房屋的交付包含实物交付和证件交付。所谓实物交付，是指出卖人将房屋腾空交付买受人占有、使用。所谓证件交付，是指房屋出卖人将房屋产权证(包括房屋所有权证和土地使用权证等)交付买受人，并协助实现房产转移登记。

 　　在实务操作中，房屋买卖都是先交付后办理过户手续，而且交付和办理过户手续之间需要一段时间。而买受人不能在规定时间内取得房产证的原因比较复杂，分析起来可能有以下几种原因：

 　　1.土地使用手续不合法。如在农村集体所有土地上建造的房屋，根据我国现行土地管理法律、法规的规定，农村集体所有的土地在未办理土地征用手续之前，是不能直接进人市场流通的。因城市建设需要利用农村集体土地的，应先办理农用地转用和征地手续，再由有关部门将土地使用权出让或划拨给用地单位或个人。故房地产开发企业在农村集体土地上建造房屋因土地使用手续不合法而无法办理产权证。

 　　又如，联建一方提供的土地使用权系划拨土地使用权，其分得的房产往往只能自用，不能直接作为商品房出售，如果按商品房出售的，其买受人无法领取房产证。

 　　2.房地产开发企业未支付全部土地使用权出让金。支付土地出让金是土地使用权受让人的主要义务，在受让人没有按约履行全部义务前，土地管理部门一般会限制办理土地使用权的变更手续。